为此我们将从房企财务数据、业务能力、未来发展三个方向选取代表性指标，进行打分并给出评价，希望能由点及面观察企业，如果满分是五颗星，你觉得今年上半年房企的表现能得几分？

如果整个房地产行业的未来增长不被看好，那么，首当其冲的一定是中小房企。

融资环境持续收紧叠加集中供地以及不断收紧的调控政策，行业出清速度可能会加快，在这种情况下，中小房企的生存状态成为外界关注的焦点，而能否保持稳定增长就意味着他们能否达到中考的及格线。

截至目前，当代置业交出一份不错的中考答卷。8月16日晚，公司发布2021年上半年业绩报告，公告显示，截至2021年6月30日，当代置业实现营收95.43亿元，较2020年同期增长约9.6%；实现毛利22.1亿元，较2020年同期增长约4.2%，毛利率为23.2%。

受疫情影响，去年上半年行业各项指标普遍较低，结合这种背景来看，对房企2021年上半年的业绩增长应持谨慎态度，那么，该如何看待当代置业的业绩表现呢？

分析这个问题之前，先来看下资本市场的反馈，截止8月17日收盘，当代置业领涨了港股的地产板块，报0.720港元，涨2.86%。资本市场对当代置业上半年的表现似乎给予了肯定，接下来，我们就分析下这背后的逻辑。

盈利能力：★★★☆☆

销售均价上涨4.6%

整体来看，当代置业上半年的表现可以用一个“稳”字来形容，基本没有超出预期。

一方面，从当代置业近些年的发展来看，其营收规模一直不断增长，相较于2013年，当代置业的营收规模翻了大约7.7倍；增速方面，虽然大部分同规模房企的财报还未披露，但各种迹象均表面，9.6%的增速并不突出。

比如，规模略高的首创集团实现了19%的营收增长。克而瑞数据显示，去年主流房企的营收增速中位值是18.4%，因此，当代置业的收入规模可以说很稳，但谈不上快速增长。

毛利率方面，今年上半年，当代置业的销售毛利率达23.2%，基本上位于行业平均水平。从趋势上看，行业毛利率自2019年开始下降，当代置业基本与行业同频，微降了3.3个百分点。

不过，从利润表现还是可以看出当代置业的能力增长。财报显示，今年上半年当代置业的税前溢利同比增加11.7%至15.94亿元，期内溢利同比增长21.6%至6.77亿元。

显然，当代置业的利润增长高于营收，除了交付规模增加以外，一个很重要的原因是当代置业的产品溢价能力有所提升，财报显示，2021年上半年当代置业的销售均价每平方米约10242元，同比增加4.6%。

在业内看来，在行业都在加速去化，甚至打折降价走量的背景下，这样的成绩并不容易，而且颇具含金量。

当代置业执行董事兼总裁张鹏曾对和讯房产表示，绿色科技住宅较周边竞品溢价率在10%以上。显然，当代置业依靠绿色科技差异化竞争力获得了客户的“买单”。

此外，当代置业还在积极拓展物业销售、物业投资、酒店经营、房地产代理服务等业务，尤其是代理业务。财报显示，2021年上半年，当代置业代理业务收入1.3亿元，同比增长79.2%。由于代建业务利润一般较高，这对利润会形成很有效的拉动。

目前来看，当代置业未来一两年的利润增长预期还是比较稳定，这主要源于其销售增长，财报显示，2021年上半年，当代置业实现合约销售额达约215.6亿元，较2020年同期增加约51.8%。

财务能力：★★☆☆☆

融资成本大幅攀升至2.06亿元

融资环境收紧，最先感受到寒冷的一般是中小房企，可以说，融资能力一直是当代置业的隐痛。

财报显示，2021年上半年，当代置业的融资成本同比上升23.5%至2.06亿元，加权平均借贷利率约9.73%，相比截至2020年12月31日止年度的9.9%维持相若水平。

亿翰智库研究总监于小雨认为，融资成本较高，而且利息支出资本化占比也高，一定程度上拉低了企业的盈利能力。据和讯房产初步计算，当代置业的融资成本占期内利润的30.4%，对利润侵蚀比较严重。

融资渠道受限，这是大部分中小房企普遍面临的困境。当代置业总裁助理、金融资本中心总经理李仿坦言，近几年当代置业在评级指标持续向好的过程中，发行了两笔公司债，一笔尾款ABS，还在推一些企业债，但从额度上看，公司更多的是在海外发行美元债，包括绿色美元债。

对于融资问题的解决，李仿认为，当代置业以绿色美元债为特点，在整个世界的碳中和、碳达峰的环境下，欧洲资金还是比较青睐绿债的，愿意优先进行配置，比如，最近一期发的美元债，以26倍的超额认购。

但在业内看来，纵然当代置业在海外的美元市场有六七年的发行经验，但国际资本市场比较复杂，会受到较多因素的影响，当代置业的融资仍然具有很大的不确定性。

值得一提的是，当代置业在三道红线的把控上还是比较稳妥。亿翰智库数据显示，2021年上半年，当代置业的净负债率为93%，比去年底降低2.7个百分点；现金短债比为1.5，比去年底升高了0.4个百分点；剔除预收款项后的资产负债率为83%，比去年底升高1个百分点。

整体来看，当代置业继续保持在“三道红线”的黄档。

拿地能力：★★★★☆?

土储大幅增加356.38万平

从首轮“集中供地”实施结果看，最具拿地优势的房企仍然是TOP50房企和部分国企，当代置业显然不在其列。

不过，招拍挂也不是当代置业拿地的主战场，据李仿介绍，当代置业目前80%的项目都是合作项目，公司整合了一些土地资源、投资者资源以及像资产管理公司的资金方资源，通过收并购和项目合作的形式，实现土地市场资源的优化配置，同时也间接降低了拿地楼板价，提高了利润空间。

据和讯房产观察，2021年上半年，当代置业先后与中德信集团、禹洲、武汉卓洋置地、新基业控股、网库集团、信保基金、新基业控股等企业展开合作，目前看，这些合作直接或间接促进了当代置业土储的增加。

根据财报，2021年上半年，代置业透过政府公开招标、一二级联动的土地开发模式及合作等多种方式购入共20个新项目的相应地块或相关权益，获取中国土地的总建筑面积约356.38万平方米。

数据来源：当代置业2021年财报

财报显示，2020年当代置业获取的土储总建面约462.6万平米。相较而言，当代置业上半年的拿地规模已达去年77%，幅度并不算低。一位当代置业内部人士对和讯房产透露，2021年上半年，当代置业的拿地金额占全口径销售额比重是27%。

虽然中小房企在公开市场拿地没有优势，但凭借自身的差异化能力，也有突围的可能，比如，各地区将生态文明和可持续发展作为区域发展的底线战略，这为以绿色科技企业提供了发展空间。

张鹏表示，绿色科技在投资端具有显著的优势，当代置业在各地投资拓展、获取土地的时候能够充分享受到绿色发展路线的巨大红利，在土地成本和政策补贴上具有显著的价值。

“当代置业的拿地规模在中小房企中算比较多的。”亿翰智库研究总监于小雨认为，当代置业在绿色建筑方面确实有优势，比如，现在地产融资一直在收紧，但从监测到的数据看，当代置业凭借在绿色建筑方面的优势，多次发行绿色票据。

基于通畅的土储来源和融资渠道，于小雨认为，当代置业的规模增长还是可以期待的。

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