九鼎系内部腾挪,吴刚整售紫星物业“阳谋”
而国内投资界,吴刚、黄晓捷等人创建的九鼎集团(430719.OC)也曾风光无二,一度坐上私募界头把交椅。
“九鼎做得很一般,但别人做得更差。”如今,吴刚恐难再说出这样意气风发的话了。今年初,立案调查三年,九鼎最终的处罚结果公示:被罚没6亿,吴刚等高管也被警告并罚款。从千亿市值跌到百亿,九鼎的经营运作似乎很难再回颠峰。
而经历一期风摇雨打之后,吴刚将目光转向物管行业,操刀“九鼎系”里的物业资产。
6月15日晚,九鼎集团控股企业之一的昆吾九鼎投资控股股份有限公司(简称“九鼎投资”,600053.SH)公告称,拟将持有的江西紫星物业服务有限公司(简称“紫星物业”)20%股权转让给控股股东江西中江集团有限责任公司(简称“中江集团”),转让定价为364.85万元。
紧随转让完成,紫星物业由两大股东持股,变为中江集团100%控股,实控人不变,依旧是吴刚。这相当于九鼎投资放弃了开展物管业务的打算,也斩断了紫星物业整体入A股的路。
中江集团曾在2020年年报中承诺,如九鼎投资未来决定开展物业管理业务,其会将手中持有紫星物业80%股权以公允价格转让给九鼎投资,该承诺长期有效。
半年多之后,九鼎投资反将手中20%股权卖给了中江集团,这笔“九鼎系”内部的资产腾挪,也许是吴刚对物业“待价而沽”的前期准备动作。
零溢价剥离主板
中江集团旗下资产并不多,直接控股的公司有3个,除了紫星物业,其余两个都是投资公司。
“中江集团自己拿过来做物业的可能性不大,所以大概率会是收权后,再寻找合适的买家卖出。”业内人士分析道。
交易公告称,评估机构以2021年4月30日为基准日出具的评估报告中,紫星物业股东全部权益价值的评估值为1824.24万元。
据此,九鼎投资20%的股权估值为364.848万元,而本次交易的转让定价为364.85万元,由此可见,这笔买卖基本是平价转手,没有溢价。
交易之后,紫星物业企业类型从“其他有限责任公司”变更为“有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)”,注册资本也从300万元一跃增至6亿元。
追溯紫星物业的发展史,成立于2002年11月。最初,其企业名称为“南昌江中物业有限责任公司”,注册资本50万元;由江西江中制药(集团)有限责任公司出资40万元,持股占比80%;南昌江中实业公司出资10万元,持股占比20%。
2011年7月,江中制药与江中实业退出股东之列,中江集团、中江地产进入,对应取代了前两者的股权占比。同时,更名为了“江西江中物业有限责任公司”。
2017年,“江西中江地产股份有限公司”变更为“昆吾九鼎投资控股股份有限公司”,由此也就形成了转售之前的股权架构,中江集团持股80%,九鼎投资持股20%。
在转手的前5个月,“江西江中物业有限责任公司”更名为现在的紫星物业,即今年的1月18日,九鼎投资处罚公告的两天后。
不过,虽从名字上隐去“江中”二字,但仍难剔除“中江”的标签,股权依旧全部落在中江集团之下。
两大主业遭重创
九鼎投资的前身是江西中江地产股份有限公司(简称“中江地产”)。因此,这笔买卖与当下上市房企剥离物业的操作,本质上并无二异。
2015年5月,九鼎集团豪掷41.5亿元收购了中江集团100%股权,而中江集团持有中江地产72.37%的股份,九鼎投资借此间接获得A股房企中江地产的控制权。之后,其子公司九鼎投资借壳中江地产登上A股。
由此,中江地产变身为了A股私募第一股,私募与地产成为了其双业务线。
九鼎投资两大主营业务连遭重创,或是剥离物业资产的导火索。
2020年,九鼎投资交出了借壳上市以来最差的一份“业绩单”。年内实现营收3.36亿元,同比减少85%;归属于母公司所有者的净利润0.87亿元,同比减少九成。
其中,私募股权投资管理业务遭遇“滑铁卢”,2020年内已投企业中,共有42个投资项目完全退出,其中上市减持退出8家 ,挂牌减持/转让退出5家,其他转让/回购退出29家。营收仅有3.14亿元,同比更是出现“腰斩”,较上年同期减少49.17%。
而房地产业务发展同样也不顺遂。年内无新增交房,收入仅有0.22亿元,较上年同期减少了98.6%。
净利率“贴地”
九鼎投资的两大业务遭遇重创,剥离紫星物业“回血”似乎也就在情理之中。
对于紫星物业的股权转让,九鼎投资表示,是为进一步聚焦主业,整合及优化现有资源配置,优化业务结构,提升资产质量。
从“非主业”紫星物业的经营来看,资产也不算优质。
交易公告披露,紫星物业历史年度收入按照类别主要分为物业费、临时停车费、场地管理费和多种经营收入,营业收入增长率呈缓慢增长状态。
今年第一个季度,紫星物业营收842.43万元,净利润出现亏损,亏损值为130.01万元。而过去的2020年,其营业收入2654.92万元,净利润102.87万元,虽没有处在亏损状态,不过却仅有3.87%净利润率。
根据中指研究院发布的数据显示,2020年在港物业服务上市公司毛利率均值和净利率均值分别为28.6%和15.3%。由此来看,紫星物业的净利率水平不及上市物企均值的零头。
相关资料显示,紫星物业目前在管的项目有南昌江中花园、南昌紫金城、紫金大厦、紫金城商业街等。其中,“紫金系”都是九鼎投资的开发项目。
九鼎投资的地产业务,主要就是围绕“紫金城”项目展开的,该项目是位于南昌核心地段的中高档住宅和物业项目。不过其开发和去化却并不顺利。
2006年,江中集团子公司在南昌开发了紫金城。彼时就有报道称,江中集团为加快销售,把整个项目拆分后出售给业主,但由于产权太过分散等原因,在招商方面一直表现不佳,导致大部分业主出现退铺现象。
去年,九鼎投资陷入劳务纠纷,前员工尤紫雨要求九鼎投资支付其业绩奖金4240万元,法院因此由此冻结了其银行账户中4240万元的资金。去年底,九鼎投资向法院提出,以紫金城B座31套房产为九鼎投资提供担保,予以置换银行账户中被冻结的4240万元。
而据企查查显示,紫星物业仅有一项招投标信息公示。采购方为中国电信南昌分公司,不过具体的标的金额没有公示。
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