“内卷”这个词适用到房地产业，就变成了“管理红利”、ROIC、ROE。在行业洗牌阶段，行业集中度将持续提升，有更强综合竞争力的企业会获得更多的市场份额。新浪财经上市公司研究院统计A+H两地规模较大的百家房企，通过杜邦分析梳理各房企的ROE，从中找出各房企的盈利模式，试图找寻行稳致远的“剩利者”。

众安集团1997年成立于杭州，历经20多年的发展，也已经走在了多元化房子的路子上。但ROE近两年并不理想，未能超过10%，销售净利润率过去两年尽管有所回升，但整体波动较大，总资产周转率企稳在0.2出头的样子，处在统计房企的中游水平。相对来说，众安集团的财务相对稳健，整体的平均权益乘数小于5，即平均资产负债率小于50%。2020年报显示，众安集团2020年剔除预收账后的资产负债率为65.6%，净负债率为83.9%，期末现金短债比1.62倍，“三道红线”全部达标。

ROE连续两年上升 仍不足10%

统计过去5年百家房企平均ROE的表现情况发现，ROE也随着行业景气度呈现出周期性的变化。众安集团过去几年的平均ROE波动较大，2016年-2017年，房企的盈利基本对应的是2014-2015年的销售，届时房地产行业从居民加杠杆开始，逐渐从上一轮的调控周期中逐渐复苏，众安集团的平均ROE从不足2%升至7.83%。不过在前两年的冲顶后，房企平均ROE在2020年出现了比较大的回落。

截止2020年，众安集团的平均ROE仅为9.43%，其在所有统计的100家上市房企中位列第64位，处于中下游水平。但在规模相当的中小房企中处于领先水平，高于银城国际、华远地产(2.010, 0.00,0.00%)、大名城(3.670, 0.01, 0.27%)及北京城建等。

净利润率同规模里更好 但波动幅度大

观察过去5年的百强房企平均净利润率的情况，从2017年开始，净利润率出现了比较明显的趋势性下滑，从2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%，下滑近5个百分点。

值得注意的是，利润率的下滑情况，是大小房企均需面对的困境。

众安集团过去几年的净利润率同ROE一样波动偏大，但近两年有所上升，截止2020年，净利润率为14.91%，2019年冲上15%后又再次回落，其在所有统计的100家上市房企中位列25位，在规模相当的房企中处于位置处于较好水平，不仅高于重仓北京的华远地产、北京城建，也高与大名城和银城国际。由此看来，尽管利润率波动偏大，但众安集团近两年的管理红利有所提升。

权益比例不高但较为稳定

面对行业调整期，不少房企会选择报团取暖，一是减少自身的风险，二是增加自己的话语权。报团取暖最典型的体现就是少股股东权益占比的提升，尽管这里面存在明股实债的情况，但明股实债也是抱团的一种特殊形式。而股权的占比的变化，会在项目结转时变成利润分配的变化，过去几年，行业内少股股东损益占比明显升高，相应地归母股东利润的占比则是下滑。

在归母利润占比方面，众安集团近几年的数据比较稳定在70%左右的水平，但这个比例仅列在统计百家房企的60位，位于中下游水平。可见，尽管有所下降，但是整体的权益比例是不低的，预计合作开发的程度未来或将进一步加深。

在同规模房企中，众安集团位于中下水平，背靠国企的华远地产和北京城建的权益比明显更高，但银城国际的权益比要低，且下降的速度更快。

总资产周转率稳定在0.2

通常来说，如果说单个项目的利润率下滑，那么房企可以选择在同样的时间内多做几个项目，加快周转赚到和以前一样的利润，但“薄利多销”显然会更累，但这毕竟是挽救利润的一种方法，也对开发商提出了更高的要求。

Wind数据显示我们统计百家房企的平均总资产周转率在过去5年竟然出现了趋势性的下滑，从2016年的0.25下滑至2020年的0.21。

平均总资产周转率方面，众安集团过去几年基本稳定在0.20的水平，并无体现出了明显的管理优势。而在所有统计上市房企中，位列49位的中游。

杠杆率相对稳健

权益乘数尽管不能像“三道红线”那样详细的衡量房企的财务状况，但也基本上能表示一个大体趋势。2016-2020年，在统计的百家上市房企的权益乘数随着平均ROE、行业周期一样，有明显的波动。在2016-2018年，房企经历一轮加杠杆的过程，而在2018-2020年则在逐渐降杠杆，但是降杠杆是痛苦，因此缓慢也是情理之中。

在平均权益乘数方面，众安集团为4.1，小于5，即平均的资产负债率小于50%。在所有统计上市房企中，位列88位，低于同规模的银城、大名城等。这基本是符合我们一贯的认知的。2020年报显示，众安集团2020年剔除预收账后的资产负债率为65.6%，净负债率为83.9%，期末现金短债比1.62倍，“三道红线”全部达标。

综上，众安集团的平均ROE位列中下游，体现出了其综合盈利能力较弱且不稳定的一面，这其中，主要是由于众安集团有净利润环节波动较大，周转率并不突出、且杠杆率较低的缘故，众安集团需要寻找到更稳健和更大规模的一个平衡点。

附注1：在统计A+H上市房企的杜邦分析数据：

附注2：各个指标的计算公式

平均ROE=归属母公司股东净利润／[(期初归属母公司股东的权益+期末归属母公司股东的权益)／2]*100%；

净利润率=净利润／营业总收入；

归母利润占比=归属母公司股东的净利润／净利润；

平均总资产周转率=营业收入／[(期初资产总计+期末资产总计)／2]；

平均权益乘数=平均总资产／平均归属于母公司的股东权益。

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