新源西里社区是剖析单位制社区老旧问题的典型范本。社区集聚了绝大部分老旧的共性问题,如绿地、开放空间、道路用地以及停车设施等资源配置不足,便民设施、适老化设计较为缺失,私搭乱建、人车混行等问题突出,环境品质有待提升,问题涉及面广、尺度跨度大。

新源西里社区区位典型,与外部空间的矛盾也较为突出,同时,其复杂的权属构成(十余家单位混合其中)加之大比例的人口演替(流动人口占比达30%)还带来了极高的协调难度,这使得新源西里对以陌生人为主的商品房社区也具备较强的参照意义。此外,由于社区中超过半数住房原隶属于企业单位,经济和住房体制转型发展对该类企业及其职工居民的冲击和影响较大,如物业管理质量较低或完全缺失,空间老旧问题中夹杂着复杂的社会制度因素,所以其更新改造的需求尤为迫切,更新的难度也更加一等。

混合单位制社区的核心问题剖析

从“社会一空间”视角来看,老旧社区的问题主要包含人口结构、邻里关系、服务与管理和物质空间四个方面。随着调查的逐步深入，课题组发现造成老旧问题的原因虽然多样,但制约其难以走出老旧困境的核心和本质在于人,具体来说,以新源西里社区为代表的单位制社区的核心问题在于人的社会化发展滞后于社区空间的社会化转变,其他三方面要素老旧问题的产生均可从“人”的问题上追根溯源。

一、服务管理层面。封闭的大院打开了,但封闭的思想没有打开,居民“统包统管”的依赖心理较重。物业费收缴率较低以致物业服务更加不到位,由此引发居民愈加不满,负面情绪的恶性循环几乎已成必然。此外,受欢迎的惠民工程只要提到出资就会有相当多的居民打退堂鼓,并且口径一致地表达“希望单位或国家负担大部分经费,最好是全部”,此类问题根本上是由于居民缺少出资购买等价服务的公共意识。

二、物质空间层面。居民缺乏对社区的认同感和归属感。不少居民表示“目前仍居住在单位公房内,购房肯定不会选择在这里”,大量租户更是缺乏对社区环境的珍惜和维护，“少数人破坏、多数人买单”的负外部性持续加剧仿佛已成必然。生活垃圾、废弃物、狗粪等环境破坏以及乱停车、侵占公共空间等秩序破坏的情况屡见不鲜,维护卫生和秩序的公告也常常随处可见。

三、邻里交往层面。社区的邻里交往及融合的意愿度较低。一方面受制于“先天”因素,混合单位社区的居民交往密切度较单一单位社区本就大打折扣;另一方面,社龄30年以上社区均面临严峻现实,原业主年龄均已突破50岁,适老化设计不足导致大量的自发演替或由其第二代甚至第三代居住,或通过存量房屋交易和出租实现。总之,社区的熟人关系被极大稀释,邻里交往的频繁度和密切度较低,老旧的混合单位制社区与商品房社区面临着相似的邻里关系破冰障碍。然而,交往是居民相互认识和熟悉的途径以及建立互信的基础,信是凝聚共识的重要前提,缺乏熟悉的邻里关系现实增加了社区更新的挑战性。

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